Umowa Najmu mieszkania. Jaką wybrać i co powinno się w niej znaleźć.

Jeżeli już udało Ci się znaleźć najemcę do Twojego mieszkania, to teraz przyszła pora na podpisanie stosownej umowy najmu. Co to takiego najem lokalu mieszkalnego? Najprostsza definicja znajduje się w Kodeksie Cywilnym w artykule 659. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Na chwilę obecną w Polskim ustawodawstwie wyróżniamy trzy rodzaje umów najmu:

• najem zwykły – dotychczas najczęściej stosowana forma umowy przez wynajmujących,
• najem okazjonalny wprowadzony do polskiego porządku prawnego w grudniu 2009 r. oraz
• najem instytucjonalny, funkcjonujący na mocy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie w dniu 11 września 2017 r.

Pamiętaj, aby zawsze sporządzać umowę w formie pisemnej.Odpowiednio przygotowane zapisy, jasno określone prawa i obowiązki stron, środki komunikacji czy okresy wypowiedzenia to klucz do bezpiecznego i stałego dochodu z mieszkania. Ale pamiętaj, że nawet najlepiej dobrana i skonstruowana umowa nie uchroni Cię w 100%. Niestety nasze przepisy faworyzują Najemcę, nawet jeżeli nie wnosi należnych opłat.

Najem zwykły

Najem zwykły jest najprostszą i najczęściej wybieraną formą umowy pomiędzy najemcą a wynajmującym mieszkanie. Jest to klasyczna umowa cywilnoprawna, która zawiera regulację najważniejszych praw i obowiązków obu stron. Może być nawet spisana na jednej kartce.

Co powinna zawierać umowa najmu?

1. Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego oraz Pesel). Jeżeli strona jest osobą prawną, konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: Nazwa Firmy (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
2. Przedmiot umowy najmu powinien zostać wyrażony wprost, najlepiej poprzez określenie dokładnego adresu nieruchomości, powierzchni mieszkania, liczby pokoi, pomieszczeń przynależnych (np. piwnica lub garaż) oraz Księgi Wieczystej, o ile taka została założona. Taki opis wynajmowanego mieszkania wykluczy późniejsze zarzuty, że wynajmowany lokal różni się parametrami od tego, na który strony się umówiły.
3. Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
4. Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
5. Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależności od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
6. Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę. Kaucję powinno zwrócić się do jednego miesiąca od daty zwrotu lokalu.
7. Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. Okres, na jaki zawieramy umowę najmu z najemcą, jest uzależniony tylko i wyłącznie od naszej woli. Powinniśmy przy tym pamiętać o konsekwencjach naszego wyboru. Umowa na czas nieokreślony bowiem będzie chroniona okresami wypowiedzenia wskazanymi w Kodeksie Cywilnym. Umowa zawarta na czas określony, będzie natomiast co do zasady niewypowiadalna, chyba że strony w samej umowie dopuściły jej wcześniejsze rozwiązanie. Okresy wypowiedzenia wskazane w umowie nigdy jednak nie mogą być krótsze od tych wskazanych przez Kodeks Cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów – możemy je tylko wydłużyć. Jeśli zdecydujemy się na zawarcie umowy na czas nieokreślony, z automatu pozbawiamy się możliwości zastosowania najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które umożliwiają szybszą drogę do uzyskania tytułu egzekucyjnego i późniejszej eksmisji niechcianego lokatora.
8. Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Najem okazjonalny

Jest to umowa dostępna tylko i wyłącznie dla osób prywatnych. Osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą podpisać umowę najmu instytucjonalnego. Umowa ta może być zawarta tylko na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.

Jak wygląda proces podpisania umowy najmu okazjonalnego:

1. Na początku najemca musi wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Konieczne jest dostarczenie wynajmującemu oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego. Dokument ten nie musi być poświadczony notarialnie. Ważne, by zawierał dane mieszkania i właściciela, który wyraża zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność
2. Zawieramy umowę najmu okazjonalnego na czas oznaczony, nie dłuższy aniżeli 10 lat;
3. Najemca wraz z umową i oświadczeniem musi udać się do notariusza. Na tym etapie należy sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym. Wyłącznie to oświadczenie, stanowiące załącznik do umowy, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego
4. Zgłaszamy wynajem do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia wynajmu.

Dopiero łączne spełnienie wszystkich ustawowo określonych przesłanek pozwalało uznać, że zawarta została umowa najmu okazjonalnego.

Co w niej jest takiego dobrego dla Wynajmującego?

Część zapisów z ustawy o ochronie lokatorów zostaje znacznie złagodzona i dużo łatwiej pozbyć się niepłacących i niechcianych lokatorów.

Tryb najmu okazjonalnego pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:

1. jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu itp., a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania;
2. kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił;
3. gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;
4. kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.

Proces usuwania najemcy wygląda w następujący sposób:

1. Wysyłamy do Najemcy pisemne żądanie opuszczenia Nieruchomości w przeciągu 7 dni.
2. Jeżeli Najemca nie wyprowadził się dobrowolnie to składamy wniosek do Sądu, o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę.
3. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni.
4. Sąd nadaje klauzule wykonalności Aktowi Notarialnemu.
5. Udajemy się do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji.

Ponieważ najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, co potwierdził notarialnie, może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych. Przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety.

Czy uczciwy Najemca powinien bać się umowy Najmu okazjonalnego?

W żadnym wypadku – o ile jest się uczciwym najemcą. Na pewno jakąś niedogodnością jest koszt zawarcia takiej umowy (250-300 zł) oraz potrzeba znalezienia lokalu zastępczego i wizyta u Notariusza.

Najem Instytucjonalny

Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego przewidziana dla firm i osób prowadzących działalność gospodarczą. Sam proces podpisania takiej umowy jest dużo łatwiejszy, ponieważ w odróżnieniu od umowy najmu okazjonalnego najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego.

Jak wygląda proces podpisania umowy najmu okazjonalnego:

1. Zawieramy umowę najmu instytucjonalnego na czas oznaczony, maksymalnie na 30 lat,
2. Najemca z umową udaje się do Notariusza, gdzie składa oświadczenie w formie Aktu Notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

Nie ma tutaj wymogu uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten miałby się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu, oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach oraz potrzebie zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia.

W przypadku usuwania niechcianego bądź niepłacącego Najemcy z mieszkania procedura przebiega tak samo, jak przy Najmie Okazjonalnym. Z ta tylko różnicą, że Najemca ma 14 dni na opuszczenie lokalu mieszkalnego. 

Pamiętaj, że nawet najlepiej dobrana i napisana umowa nie uchroni Cię w 100 procentach przed nieuczciwym najemcą. Pamiętaj, aby każdego najemca dokładnie weryfikować, a jak to zrobić przeczytasz tutaj.